La inversión en «viviendas económicas», conocidas popularmente como propiedades DFL N° 2, ha sido durante mucho tiempo una de las estrategias preferidas por los inversionistas inmobiliarios en nuestro país. El principal atractivo siempre ha sido los importantes beneficios tributarios que la ley otorga sobre la consideración de “ingreso no renta” por los ingresos de arrendamiento obtenidos de este tipo de propiedades, convirtiéndolas en un vehículo de inversión aparentemente simple y rentable.

Sin embargo, el panorama tributario en nuestro país es cambiante y siempre está entregando interesantes propuestas que se pueden ir evaluando cuando se quiere realizar inversiones inmobiliarias. No hace mucho tiempo las inmobiliarias comenzaron a promocionar como “enganche” para la adquisición de departamentos DFL N° 2 que los compradores podían solicitar la devolución del IVA por la adquisición de estos activos fijos, vía la norma establecida en el artículo 27 bis de la Ley de IVA, lo que provocó que una gran cantidad de personas comenzara a realizar estas inversiones, puesto que el incentivo tributario era muy generoso, por un lado poder recuperar parte de la inversión realizada vía la devolución del IVA, y por otro lado generar ingresos por arrendamiento exentos de impuesto a la renta. Pero una reciente interpretación del Servicio de Impuestos Internos (SII), señala que ambos beneficios operan en carriles separados y son incompatibles entre sí. Por lo tanto, realizar una mala elección por desconocimiento puede significar miles de pesos en beneficios perdidos en el pago de impuestos.

La primera y más importante de las reglas que se debe considerar es que el principal beneficio del DFL N° 2 aplica exclusivamente cuando el propietario es una persona natural y posee un máximo de dos viviendas económicas. Bajo estas condiciones, las rentas que generan sus arriendos son consideradas «ingreso no renta», lo que en términos prácticos significa que no se deben considerar para el cálculo del Impuesto Global Complementario, lo que a todas luces es un ahorro tributario considerable.

Por regla general la ley del IVA, en su artículo 12 E N° 7, establece que todo ingreso que se considera como «ingreso no renta» está exento de IVA. Por lo que al no quedar estos ingresos de arrendamiento afectos a IVA, en función a la exención establecida en el DFL N° 2, la propiedad no califica para obtener la devolución de este impuesto vía el beneficio del artículo 27 bis, norma que permite a los contribuyentes de IVA solicitar la devolución del impuesto pagado en la compra de activos fijos.

Entonces una primera conclusión es que para una persona natural que adquiere una propiedad, que cumple los requisitos de los beneficios del DFL N° 2, no tiene opción que le permita recuperar el IVA en su adquisición, puesto que como ya se indicó los ingresos que se obtengan de su arrendamiento no quedan afecto a IVA, de esa forma se le cierra la puerta al beneficio del artículo 27 bis de la Ley de IVA.

Entonces naturalmente puede surgir en muchos inversionistas el siguiente análisis: “Si la devolución de IVA en la compra de una propiedad me resulta conveniente a corto plazo, en ese escenario ¿puedo simplemente renunciar a los beneficios del DFL N° 2 para acceder a ella? «

La respuesta que entregó el SII, basada en el Oficio N° 1703 de 2024, fue un «no» categórico. Indicando como razón fundamental que los beneficios, franquicias y exenciones del DFL N° 2 no son una opción que se elige, sino una característica que se incorpora de pleno derecho al permiso de edificación de la vivienda. La ley le otorga a este documento el carácter de un contrato celebrado entre el propietario y el Estado.

Incluso si se asignaran las propiedades a una empresa individual, los beneficios del DFL N° 2 se mantienen, ya que la propiedad sigue siendo de esa persona. Sin embargo, esta asignación en la contabilidad de un empresario individual tiene la desventaja que, si la inversión fue realizada mediante la obtención de un crédito hipotecario, se pierde el derecho a usar el beneficio del artículo 55 bis de la Ley de la Renta, que corresponde a la rebaja de los intereses del crédito hipotecario de la base del Impuesto Global Complementario.

El escenario cambia sustancialmente cuando se analiza la situación desde la perspectiva de las personas jurídicas. El Oficio N° 1452 de 2024 del Servicio de Impuestos Internos señala que, como regla general, las sociedades —por ejemplo, una SpA— no pueden acogerse a los beneficios tributarios establecidos en el DFL N° 2. Esta aparente desventaja puede, sin embargo, transformarse en una oportunidad estratégica, porque al no gozar de dicha exención, el ingreso proveniente del arriendo de una vivienda económica efectuado por una sociedad, cumpliendo con los requisitos del hecho gravado, se puede considerar como una operación afecta a IVA.

En consecuencia, al destinar el inmueble a una actividad afecta, la empresa puede solicitar la recuperación del crédito fiscal correspondiente al IVA soportado en la adquisición del bien raíz, siempre que se cumplan los requisitos legales pertinentes. Desde una óptica de planificación tributaria, esta alternativa implica renunciar a una exención de largo plazo en el ámbito del Impuesto a la Renta, a cambio de un beneficio financiero inmediato derivado de la recuperación del IVA asociado a la inversión inicial.

Finalmente, queremos señalar que como Colegio de Contadores nuestros colegiados se encuentran preparados para ayudar a nuestros clientes a tomar las mejores decisiones, tanto desde el punto de vista financiero como tributario, considerando que la inversión en propiedades DFL N° 2 es mucho más que comprar y arrendar. Los recientes pronunciamientos del SII confirman que existen reglas tributarias muy específicas y rígidas que no pueden ser ignoradas ni modificadas voluntariamente. La incompatibilidad entre la exención de renta y la devolución de IVA, junto con la imposibilidad de renunciar a los beneficios, obliga a pensar la estrategia desde el inicio.