{"id":6254,"date":"2025-11-08T12:47:00","date_gmt":"2025-11-08T15:47:00","guid":{"rendered":"https:\/\/consultorafecci.cl\/?p=6254"},"modified":"2026-02-23T12:51:30","modified_gmt":"2026-02-23T15:51:30","slug":"articulo-n-11-invertir-en-propiedades-dfl-n-2-algunas-claves-que-podrian-ayudar-en-la-estrategia-de-inversion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/consultorafecci.cl\/index.php\/2025\/11\/08\/articulo-n-11-invertir-en-propiedades-dfl-n-2-algunas-claves-que-podrian-ayudar-en-la-estrategia-de-inversion\/","title":{"rendered":"Art\u00edculo N\u00b0 11 \u2013 \u00bfInvertir en Propiedades DFL N\u00b0 2? Algunas Claves que podr\u00edan ayudar en la estrategia de inversi\u00f3n"},"content":{"rendered":"\t\t
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Art\u00edculo N\u00b0 11 \u2013 \u00bfInvertir en Propiedades DFL N\u00b0 2? Algunas Claves que podr\u00edan ayudar en la estrategia de inversi\u00f3n<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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La inversi\u00f3n en \u00abviviendas econ\u00f3micas\u00bb, conocidas popularmente como propiedades DFL N\u00b0 2, ha sido durante mucho tiempo una de las estrategias preferidas por los inversionistas inmobiliarios en nuestro pa\u00eds. El principal atractivo siempre ha sido los importantes beneficios tributarios que la ley otorga sobre la consideraci\u00f3n de \u201cingreso no renta\u201d por los ingresos de arrendamiento obtenidos de este tipo de propiedades, convirti\u00e9ndolas en un veh\u00edculo de inversi\u00f3n aparentemente simple y rentable.<\/p>

Sin embargo, el panorama tributario en nuestro pa\u00eds es cambiante y siempre est\u00e1 entregando interesantes propuestas que se pueden ir evaluando cuando se quiere realizar inversiones inmobiliarias. No hace mucho tiempo las inmobiliarias comenzaron a promocionar como \u201cenganche\u201d para la adquisici\u00f3n de departamentos DFL N\u00b0 2 que los compradores pod\u00edan solicitar la devoluci\u00f3n del IVA por la adquisici\u00f3n de estos activos fijos, v\u00eda la norma establecida en el art\u00edculo 27 bis de la Ley de IVA, lo que provoc\u00f3 que una gran cantidad de personas comenzara a realizar estas inversiones, puesto que el incentivo tributario era muy generoso, por un lado poder recuperar parte de la inversi\u00f3n realizada v\u00eda la devoluci\u00f3n del IVA, y por otro lado generar ingresos por arrendamiento exentos de impuesto a la renta. Pero una reciente interpretaci\u00f3n del Servicio de Impuestos Internos (SII), se\u00f1ala que ambos beneficios operan en carriles separados y son incompatibles entre s\u00ed. Por lo tanto, realizar una mala elecci\u00f3n por desconocimiento puede significar miles de pesos en beneficios perdidos en el pago de impuestos.<\/p>

La primera y m\u00e1s importante de las reglas que se debe considerar es que el principal beneficio del DFL N\u00b0 2 aplica exclusivamente cuando el propietario es una persona natural y posee un m\u00e1ximo de dos viviendas econ\u00f3micas. Bajo estas condiciones, las rentas que generan sus arriendos son consideradas \u00abingreso no renta\u00bb, lo que en t\u00e9rminos pr\u00e1cticos significa que no se deben considerar para el c\u00e1lculo del Impuesto Global Complementario, lo que a todas luces es un ahorro tributario considerable.<\/p>

Por regla general la ley del IVA, en su art\u00edculo 12 E N\u00b0 7, establece que todo ingreso que se considera como \u00abingreso no renta\u00bb est\u00e1 exento de IVA. Por lo que al no quedar estos ingresos de arrendamiento afectos a IVA, en funci\u00f3n a la exenci\u00f3n establecida en el DFL N\u00b0 2, la propiedad no califica para obtener la devoluci\u00f3n de este impuesto v\u00eda el beneficio del art\u00edculo 27 bis, norma que permite a los contribuyentes de IVA solicitar la devoluci\u00f3n del impuesto pagado en la compra de activos fijos.<\/p>

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Entonces una primera conclusi\u00f3n es que para una persona natural que adquiere una propiedad, que cumple los requisitos de los beneficios del DFL N\u00b0 2, no tiene opci\u00f3n que le permita recuperar el IVA en su adquisici\u00f3n, puesto que como ya se indic\u00f3 los ingresos que se obtengan de su arrendamiento no quedan afecto a IVA, de esa forma se le cierra la puerta al beneficio del art\u00edculo 27 bis de la Ley de IVA.<\/p>

Entonces naturalmente puede surgir en muchos inversionistas el siguiente an\u00e1lisis: \u201cSi la devoluci\u00f3n de IVA en la compra de una propiedad me resulta conveniente a corto plazo, en ese escenario \u00bfpuedo simplemente renunciar a los beneficios del DFL N\u00b0 2 para acceder a ella? \u00ab<\/p>

La respuesta que entreg\u00f3 el SII, basada en el Oficio N\u00b0 1703 de 2024, fue un \u00abno\u00bb categ\u00f3rico. Indicando como raz\u00f3n fundamental que los beneficios, franquicias y exenciones del DFL N\u00b0 2 no son una opci\u00f3n que se elige, sino una caracter\u00edstica que se incorpora de pleno derecho al permiso de edificaci\u00f3n de la vivienda. La ley le otorga a este documento el car\u00e1cter de un contrato celebrado entre el propietario y el Estado.<\/p>

Incluso si se asignaran las propiedades a una empresa individual, los beneficios del DFL N\u00b0 2 se mantienen, ya que la propiedad sigue siendo de esa persona. Sin embargo, esta asignaci\u00f3n en la contabilidad de un empresario individual tiene la desventaja que, si la inversi\u00f3n fue realizada mediante la obtenci\u00f3n de un cr\u00e9dito hipotecario, se pierde el derecho a usar el beneficio del art\u00edculo 55 bis de la Ley de la Renta, que corresponde a la rebaja de los intereses del cr\u00e9dito hipotecario de la base del Impuesto Global Complementario.<\/p>

El escenario cambia sustancialmente cuando se analiza la situaci\u00f3n desde la perspectiva de las personas jur\u00eddicas. El Oficio N\u00b0 1452 de 2024 del Servicio de Impuestos Internos se\u00f1ala que, como regla general, las sociedades \u2014por ejemplo, una SpA\u2014 no pueden acogerse a los beneficios tributarios establecidos en el DFL N\u00b0 2. Esta aparente desventaja puede, sin embargo, transformarse en una oportunidad estrat\u00e9gica, porque al no gozar de dicha exenci\u00f3n, el ingreso proveniente del arriendo de una vivienda econ\u00f3mica efectuado por una sociedad, cumpliendo con los requisitos del hecho gravado, se puede considerar como una operaci\u00f3n afecta a IVA.<\/p>

En consecuencia, al destinar el inmueble a una actividad afecta, la empresa puede solicitar la recuperaci\u00f3n del cr\u00e9dito fiscal correspondiente al IVA soportado en la adquisici\u00f3n del bien ra\u00edz, siempre que se cumplan los requisitos legales pertinentes. Desde una \u00f3ptica de planificaci\u00f3n tributaria, esta alternativa implica renunciar a una exenci\u00f3n de largo plazo en el \u00e1mbito del Impuesto a la Renta, a cambio de un beneficio financiero inmediato derivado de la recuperaci\u00f3n del IVA asociado a la inversi\u00f3n inicial.<\/p>

Finalmente, queremos se\u00f1alar que como Colegio de Contadores nuestros colegiados se encuentran preparados para ayudar a nuestros clientes a tomar las mejores decisiones, tanto desde el punto de vista financiero como tributario, considerando que la inversi\u00f3n en propiedades DFL N\u00b0 2 es mucho m\u00e1s que comprar y arrendar. Los recientes pronunciamientos del SII confirman que existen reglas tributarias muy espec\u00edficas y r\u00edgidas que no pueden ser ignoradas ni modificadas voluntariamente. La incompatibilidad entre la exenci\u00f3n de renta y la devoluci\u00f3n de IVA, junto con la imposibilidad de renunciar a los beneficios, obliga a pensar la estrategia desde el inicio.<\/p>

Publicado en el Diario El Ping\u00fcino<\/b><\/p><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>

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